Bedrijventerrein Trekdijk




'Reactie op antwoorden college vragen LPM'


Deze webpagina bevat onze reactie op de antwoorden van het college van de op 8 december 2016 door de LPM gestelde vragen

Aanvullingen: De antwoorden hebben 11 maart 2017 geleid tot aanvullende vragen aan het college. Deze vragen zijn beantwoord nadat in de vergadering van commissie Ruimte van 13 maart plotseling de geheimhouding van het Ecorys-rapport werd opgeheven. Dit leidde weer tot een derde serie vragen van de LPM aan het college. Ons commentaar op de aanvullende vragenreeksen en de erop volgende ontwikkelingen is blauw gemarkeerd.


Vragen 1 t/m 3. Mislukken regionaal overleg bedrijventerreinen. Steunt een raadsmeerderheid nog steeds het college?
Van enkele coalitiepartijen is bekend dat ze alleen in wilden stemmen met een bedrijventerrein aan de Trekdijk als dat in goed overleg met instemming van de buurgemeenten werd opgenomen in een gezamenlijke bedrijventerreinenvisie.
Maar het college interpreteert dit voorbehoud als een harde eis naar de buurgemeenten dat ze moeten instemmen met de Trekdijk. Juist hierdoor is het overleg mislukt en de relatie t.a.v. bedrijventerreinen met Vlissingen verstoord.
Wordt deze handelswijze wel door een raadsmeerderheid gesteund?

Het college moet nu een onderbouwing voorbereiden om het Vlissingse college te overtuigen dat een bedrijventerrein aan de Trekdijk echt nodig is. Naar onze mening is die poging weinig kansrijk. Gaat het college opnieuw steun zoeken bij de Middelburgse Bedrijven Club? Deze heeft destijds sterk aangedrongen om de Trekdijk aan te kopen.
In 2013 dreigden de pogingen om een wijziging van het bestemmingsplan voor te bereiden, te stranden. Dit kwam vooral door de toenemende leegstand op Arnestein en de onmin bij de buurgemeenten. Ook toen bleek, weliswaar na aandringen van het college, de MBC bereid op de valreep de noodzaak van het ontwikkelen van de Trekdijk te bevestigen.

Moet de gevraagde onderbouwing niet vooraf aan de raad worden voorgelegd? Zodat zeker is dat een meerderheid van de raad het college in hun aanpak steunt.

Er is nog een reden waarom die raadpleging zinvol is. Er zijn partijen, waarvan één binnen de coalitie, die noodgedwongen hebben ingestemd met het Actieplan Grondbedrijf. Deze partij was al vanaf het begin tegen een bedrijventerrein aan de Trekdijk, maar heeft ingestemd omdat ze niet verantwoordelijk wilden zijn voor het fiasco als het Actieplan Grondbedrijf zou worden weggestemd.
Ook hier is sprake van een nieuwe situatie nu de provincie, als toezichthouder, van mening is dat ongeveer € 24 miljoen opbrengsten uit het actieplan niet realistisch zijn.


Vraag 4. Grondprijs
In het Actieplan Grondbedrijf was niet aangegeven met welke grondprijs de reductie van de boekwaarde is berekend. Dat het college niet beantwoordt welke grondprijs is gehanteerd en of de prijs nog wel realistisch wordt geacht, doet vermoeden dat van een onrealistisch hoge grondprijs is uitgegaan, b.v. die van hoogwaardige bedrijventerreinen van € 100 of meer.
Het college dient dan ook aan te geven met welke grondprijs in het Actieplan is gerekend en welke grondprijs realistisch is voor een traditioneel bedrijventerrein?
We delen de vrees van de Partij Souburg-Ritthem uit Vlissingen, dat een extra bedrijventerrein op Walcheren, gezien de onderlinge concurrentie nadelig uitpakt voor de grondprijs. Het lukt nu al jaren niet om, zelfs voor € 70 per m², op Arnestein grond te verkopen.

Pas na aanvullende vragen aan het college werd geantwoord": In het actieplan grondbedrijf werd vooralsnog gerekend met gemiddeld €100 per/m2, waarbij het uitgangspunt nog was ontwikkeling van een regulier traditioneel bedrijventerrein. Echter voor de ontwikkeling ten behoeve van grote logistieke bedrijven kan waarschijnlijk een lagere prijs worden berekend.
Ons vermoeden dat van een onrealistisch hoge grondprijs werd uitgegaan bleek juist. Gezien de beoogde bedrijven uit het Ecorys-rapport vragen we ons af of zelfs een grondprijs van € 60 per m² haalbaar is. Een batig exploitatiesaldo van de grondexploitatie lijkt ons dan ook onwaarschijnlijk.


Vraag 5. Leegstand Arnestein
Uit het antwoord blijkt dat het college nauwelijks bekend is en geïnteresseerd in de leegstand op Arnestein.
Behalve genoemde kavel van 6.300 m² aan de Herculesweg en de kavel van ruim 4 hectaren naast Eastman Chemical zijn geen 5 maar minstens 10 objecten van meer dan 1.000 m² te koop of te huur.
Een snelle, wellicht niet eens volledige, inventarisatie van de leegstand boven 1.000 m² levert ( per september 2017 ) het volgende op:
  1. 5.025 m²: Ohmweg 20 Bedrijfshal met kantoor
  2. 3.155 m²: Arnesteinweg 61 Multifunctionele bedrijfs-/showroom-/kantoorruimte. Ook deelverhuur mogelijk
  3. 1.885 m²: Kleverskerkseweg 53C Voormalige kunstmestloods van CZAV
  4. 4.283 m²: Arnesteinweg 9 Voormalig postsorteercentrum
  5. 5.513 m²: Herculesweg 57 Beschikbaar door verhuizing van Straalbedrijf Boone B.V. Is te koop of te huur
  6. 5.719 m²: Elektraweg 15 Multifunctionele bedrijfs-/koel-/kantoorruimte, voorheen fa. Van Pelt Vleesgroep
  7. 6.734 m²: Elektraweg 30A Verhard buitenterrein met evt. nieuwbouw loods
  8. 1.427 m²: Kleverskerkseweg 18 Multifunctionele bedrijfs-/showroom-/kantoor-/koel en vriescelruimte te huur of te koop. Voorheen RAAL Complete Cooling Solutions
  9. 2.153 m²: Anodeweg 1 Gedeeld pand, 2.153 m² te huur als kantoor-, bedrijfs-, magazijnruimte
  10. 15.000 m²: Hoek Herculesweg/Elektraweg Voormalig Vitrite terrein. Met vraagprijs van € 70 per m² lukt verkoop al jaren niet, ook niet opgesplitst in percelen vanaf 3.000 m². Is recent door Philips uit de verkoop genomen.
  11. 12.424 m²: Grenadierweg, voorheen in gebruik door Rijkswaterstaat-RIKZ, nu eigendom gemeente. Om te benadrukken hoe noodzakelijk de aankoop van de Trekdijk was, ondanks de financiele crisis en bedrijven in de regio werktijdverkorting aanvroegen, zei de toenmalig verantwoordelijk wethouder Kool-Blokland dat dit terrein al vol was. Nu 8,5 jaar later en zelfs na verplaatsen van 25 bedrijven van Ramsburg naar Arnestein ligt dit terrein nog steeds braak.
  12. ca. 4.700 m²: Ohmweg, eigendom gemeente.
    Voor beide kavels in eigendom van de gemeente lukt verkoop al jaren niet voor € 75 per m². Zie www.impulszeeland.nl
  13. ca. 2.500 m²: Herculesweg naast Weststrate-Verpakkingen en kantoorartikelen. Grond ligt braak.
  14. 6.300 m²: Herculesweg Voormalig parkeerterrein van de Vitrite in handen van een ontwikkelaar om meerdere bedrijfsruimten van minimaal 500 m² te bouwen voor verkoop of verhuur.
  15. ca. 4,2 ha: De niet te koop zijnde kavels ( 1,4 en 2,8 ha ) naast Wielemaker B.V. Hoewel al bekend was dat de grond niet nodig was voor een geplande uitbreiding van de harsproductie, kocht Eastman Chemical deze grond in het voorjaar van 2005 van de gemeente. Nu 12 jaar later is de grond nog steeds niet bebouwd en blijft deze forse kavel aan de markt onttrokken.
    Heeft de gemeente zich er destijds van overtuigd of dit geen toekomstige uitbreidingsplannen van het naastgelegen transport- en containerbedrijf zou beperken?
    Heeft de gemeente destijds in de koopovereenkomst verzuimd een bebouwingsplicht op te nemen? De provincie verlangt juist van gemeenten dat je niet elders landbouwgrond, zoals een mooie polder langs de Trekdijk, opoffert, terwijl er op bestaande bedrijventerreinen in de regio nog ruimte is.

    N.a.v. vraag 13 van de aanvullende vragen, geeft het college het volgende onbevredigend antwoord:
    Het college vindt het jammer dat Eastman de kavel aan de Ampèreweg tot nu toe niet heeft benut, terwijl andere Middelburgse bedrijven ruimte nodig hebben. Het college heeft de belangen van Eastman en andere bedrijven afgewogen en besloten om de bouwplicht niet af te dwingen.
    Zoals we al vermoedden heeft het college blijkbaar liever dat de grond braak blijft liggen en dat Wielemaker B.V. uitbreidt naar de Trekdijk.

  16. ca. 4,8 ha, meest oostelijke hoek: Deze kavel heeft bestemming bedrijventerrein, maar is nog steeds in gebruik door het boerenbedrijf Kluijfhout. Dit bedrijf is in de loop der jaren helemaal ingesloten geraakt door bedrijven op Arnestein en het Arnekanaal. Kluijfhout dringt al jaren bij de gemeente aan op grondruil. Hier wil de gemeente niet aan meewerken. Een beperkt gedeelte van de grond is van cultuur-historische waarde en er lopen niet diep onder het maaiveld een aantal leidingen en kabels. Het is dus niet zonder meer mogelijk om heipalen in de grond te slaan voor een bedrijfsgebouw. Maar voor het stallen van voertuigen of containers is dat geen enkel probleem.

    Aanvullingen juni 2006: Zowel in het Ecorys-rapport als in het bedrijventerreinenprogramma staat dat op Arnestein slechts 0,61 hectare netto uitgeefbaar is. Dat klopt niet. De 2 kavels in eigendom van de gemeente Middelburg ( aan de Grenadierweg en Ohmweg ) zijn samen al ca. 1,71 hectare.
    In het concept-bedrijventerreinenprogramma 2017-20121 staat bij actiepunten: Op bedrijventerrein Arnestein ( meest oostelijke hoek ) wordt circa 5 ha planologisch wegbestemd.
    Dus deze grond zal dan niet meer gebruikt kunnen worden voor bedrijven en Kluijfhout kan een eventuele grondruil definitief vergeten. De locatie van cultuurhistorische elementen en van de leidingen zijn echter precies bekend. Voor het stallen van voertuigen of containers is dat dus geen enkel probleem.

Op internet vind je nog een aantal kleinere objecten en neem je de moeite om ter plaatse te kijken, dan zie je nog wat borden "te koop" of "te huur" met contactgegevens voor verdere informatie.
Ook valt dan op dat er op Arnestein nogal wat ruimte inefficiënt wordt benut en percelen beginnen te verloederen.
In 2013 is hier door GroenLinks al op gewezen. Zij vroegen zich toen ook al af of de gemeente wel bekend was met de leegstand op Arnestein.

Wellicht is via de subsidieregeling van de provincie met weinig kosten verbetering mogelijk. Zie ook De Bode van 23 januari 2017.
Daarmee hou je Arnestein aantrekkelijk en creëer je bovendien extra ruimte voor bedrijven.

Conclusie: Er is nog veel leegstand, kavels, bedrijfsruimten en kantoren op grote, middelgrote en kleine percelen, voor elk wat wils. Arnestein raakt nooit meer vol.
Bestaande objecten wisselen af en toe van eigenaar. Maar nieuwe bedrijfsgrond, ook die in het bezit van de gemeente, wordt al jaren niet meer verkocht op Arnestein.
Een nieuw bedrijventerrein aan de Trekdijk leidt tot nog meer leegstand en verloedering!

En wat staat er in het Actieplan Grondbedrijf, pag. 19: "vrijwel geen leegstand meer op Arnestein" ???.
Is ook hiermee de raad niet misleid?
Waarom lijkt het college niet geïnteresseerd in de leegstand op Arnestein en blijft het een extra bedrijventerrein aan de Trekdijk bepleiten?

Een, wellicht onvolledige, opsomming per 28 juni 2017:
De eerstgenoemde 9 objecten met kavels groter dan 1.000 m²: 3,4 hectare
2 kavels in eigendom van de gemeente: 1,7 hectare
2 kavels a.g.v. sloop deel Vitrite: 2,1 hectare
1 ongebruikte kavel naast Wielemaker: 4,2 hectare
Totaal: 11,4 hectare.
Let op. Dit is excl. leegstand van kleinere objecten en zonder de 4,6 hectare van boerenbedrijf Kluijfhout.
Kluijfhout wil dit graag inruilen voor de 5 hectare, die het college aan de Trekdijk wil beginnen.


Vraag 6. 18 hectaren netto uitgeefbare grond?
Het college antwoordt zonder enige toelichting dat ze uitgaat van 18 ha uitgeefbare grond.
Dit lijkt onmogelijk. Volgens de situatietekening is bruto 20 ha bedrijventerrein beschikbaar.
18 ha netto verkoopbaar betekent 90 % van het bruto terrein. Het verschil komt door de openbare ruimte, zoals wegen, trottoirs, groenvoorzieningen, enz. enz. Verder is 0,5 hectare niet bruikbaar i.v.m. de molenbiotoop.

Voor Arnestein ( bruto 207,7 netto 150 ) ligt de netto/bruto verhouding op 72 %. Voor kleinere bedrijventerreinenterreinen is dat percentage meestal lager, ..... tenzij men kans ziet het hele terrein uit te geven aan een paar bedrijven.
18 hectaren netto is dan ook onwaarschijnlijk hoog. Volgens ons is 14, hooguit 15 hectaren netto realistischer.
Zie bijgaand overzicht met de bruto/netto verhouding van alle bedrijventerreinen in Zeeland.

Het college dient duidelijk toe te lichten waarom men vasthoudt aan 18 hectaren uitgeefbare grond. En minstens zo belangrijk. Laat het college tevens aangeven hoeveel % of hoeveel hectaren van de uitgeefbare grond men verwacht te verkopen, rekening houdend met de opmerkingen bij vragen 7 en 8.

Aanvulling na openbaar worden Ecorys-rapport: Wanneer uitsluitend kavels van minstens 2 hectaren worden uitgegeven, is inderdaad 18 hectaren netto mogelijk. Blijkbaar ging het college al voor uitkomen van het Ecorys-rapport uit van deze grote kavels.

Vraag 7. Effect van jongste verlaagde behoefteraming STEC-groep
Het college zegt dat de STEC-groep voor de komende 10 jaar een behoefte van 26 hectaren voor Walcheren voorspelt.
De STEC-prognose geeft echter een minimale behoefteraming van 9 hectaren en een maximale van 110 hectaren voor de periode tot en met 2025 voor heel Zeeland. Daarvan is 23 % aan Walcheren toebedeeld, dus ongeveer tussen 2 en 26 hectaren.

We kunnen ons voorstellen dat de provincie heeft aangegeven dat het hoge scenario het uitgangspunt kan zijn voor de regionale bedrijventerreinprogrammering. Op basis daarvan kun je bepalen of je zelfs met het hoge scenario nog over voldoende voorraad in de regio beschikt. Maar dan moet je toch ook de leegstand, zoals op Arnestein meenemen?

De financiële onderbouwing in het Actieplan Grondbedrijf lijkt echter ook gebaseerd op het hoge scenario van de vorige raming (2013) van de STEC-groep. Dat was toen zelfs 31 ha.

Is daarmee het effect op de boekwaarde van de Trekdijk niet erg rooskleurig voorgesteld?

Met de kennis van nu zou het voor de financiële onderbouwing realistischer zijn als het college uitgaat van de gemiddelde vraag van bv. 14 ha voor Walcheren. Temeer daar op langere termijn, na 2025, de STEC-groep zelfs rekening houdt met een negatieve vraag, dus leegloop van bedrijventerreinen. Dit laatste heeft vooral te maken met een verwachte sterke daling van de beroepsbevolking in onze regio de komende jaren.


Vraag 8. Claimt Middelburg niet het overgrote deel van de behoefte op Walcheren?
In het Actieplan Grondbedrijf wordt er van uitgegaan dat Middelburg t/m 2030 ongeveer 26 hectare grond aan bedrijven verkoopt, waarvan 13,5 hectare op het toekomstig bedrijventerrein langs de Trekdijk.
Van de mogelijke behoefte van totaal 37 hectaren ( t/m 2030 ) voor Walcheren zou alleen Middelburg al 70 % voor z'n rekening nemen. Ook de accountant heeft twijfels over dit "ambitieuze" uitgangspunt. Mede om die reden wordt geen goedkeurende verklaring bij de jaarrekening 2015 afgegeven en dient Middelburg de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte naar bedrijventerreinen op Walcheren objectiever te onderbouwen:

Terwijl de accountant zelfs nog van de achterhaalde hogere behoefteraming uit 2013 is uitgegaan, blijft het college van mening dat er geen sprake van is dat ze het overgrote deel van de behoefte op Walcheren claimt.

Genoemde 50 % van Vlissingen lijkt veel realistischer. Vlissingen heeft momenteel meer voorraad, mede door het nieuwe bedrijventerrein van ongeveer 8,5 hectaren, wat nu bouwrijp wordt gemaakt, langs de A58 voorbij Souburg. Dit is planologisch al bestemd als bedrijventerrein, terwijl het met de Trekdijk onzeker is of dat ooit gaat lukken.

Voor zover genoemde 37 hectaren in het actieplan al niet is overdreven, is op basis van de nieuwste STEC-prognose overduidelijk dat het aandeel van Middelburg en/of Trekdijk aanmerkelijk lager zal zijn.
Hoeveel grond zou volgens het college met de kennis van nu kunnen worden uitgegeven aan de Trekdijk t/m 2030?
Wat is tevens rekening houdend met een realistische grondprijs het effect op de vermindering van de boekwaarde, zoals berekend voor het Actieplan Grondbedrijf?


Vraag 9. Belangstelling van Middelburgse en Bevelandse bedrijven voor de Trekdijk
Het college antwoord: "Deze bedrijven willen niet worden betrokken in een politieke discussie". Betreft dit serieuze belangstelling en gaat het om traditionele bedrijven, die gezien de milieucategorie niet op andere bedrijventerreinen in de regio, inclusief het havengebied, terecht kunnen?
Is er op Arnestein echt geen ruimte. Is zeker dat de braakliggende kavels van Eastman niet benut kunnen worden? En zijn die bedrijven bereid jaren te wachten voor het zover is, als het al ooit van komt, want dat is nog niet zeker?

Gezien de twijfel aan de geloofwaardigheid van de steeds terugkerende belangstelling voor de Trekdijk, zou het college deze informatie toch onder strikte geheimhouding aan ( een deel van ) de raad kunnen verstrekken?
Het zou toch voor de oppositie mogelijk moeten zijn om de juistheid te kunnen verifiëren?
Geef in ieder geval wat algemene informatie over de geïnteresseerde bedrijven, b.v. aard van het bedrijf, de milieucategorie, om hoeveel grond gaat het, in welke mate dragen ze bij aan de lokale werkgelegenheid?

Toen de Trekdijk in 2008 werd aangekocht werd als werkgelegenheidscoëfficiënt gehanteerd: Minimaal 25 banen per hectare.
"De gemeente stimuleert intensief ruimtegebruik op haar bedrijventerreinen en wil om die reden regie voeren over de uitgifte van bedrijventerrein. De gemeente past daarbij selectieve gronduitgifte toe. Alleen bedrijven die minimaal 25 banen per hectare opleveren kunnen grond kopen.
Ook wethouder Aalberts heeft eerder in een commissievergadering de verzekering gegeven "Als er een bedrijf grond wil kopen en het aantal medewerkers per m² is te laag, wordt er niet verkocht".
Hanteert het college wel de werkgelegenheidsnorm van 25 banen per hectare voor de Trekdijk?


Vraag 10. Realistische verliezen gemeente bij afboeken naar landbouwgrond
Dat met afwaarderen naar landbouwgrond ongeveer € 6,8 Miljoen verlies wordt geleden was ons bekend en ten tijde van de aankoop al te voorzien. De grond is aangekocht voor een veelvoud van de marktwaarde en moest ook nog eens met een forse rente worden gefinancierd.
Het gaat natuurlijk om de vraag: Wat is het realistische verlies, dus hoe dit verlies zich verhoudt tot het verlies als het zou lukken Trekdijk tot bedrijventerrein te ontwikkelen.

Vorig jaar april is op de dorpstafel van Nieuw- en Sint Joosland een hele grove optimistische berekening getoond:
Stel dat in 2023 de Trekdijk tot bedrijventerrein is ontwikkeld en 70 % van de uitgeefbare grond wordt verkocht voor € 80 per m².
Daarbij kwam het verlies al € 1 miljoen hoger uit dan wanneer de grond zou zijn verkocht als landbouwgrond.
In de praktijk gebeurt het ontwikkelen van een bedrijventerrein natuurlijk gefaseerd over meerdere jaren, evenals de uitgifte van de grond. Dat zou allemaal naar contante waarde moeten worden terug gerekend. Laat het college ons maar overtuigen door een juiste "professionele" berekening.
Maar dan wel met een realistisch aantal verkochte hectaren, afgeleid van de nieuwste STEC-prognose en een realistische grondprijs.
Met het resultaat kan de raad zich opnieuw uitspreken of het de plannen van een bedrijventerrein aan de Trekdijk wil doorzetten. Bij deze afweging moet de raad zich ook afvragen of het ooit lukt het bestemmingsplan van de Trekdijk te wijzigen. Er zijn sowieso nog heel wat planologische hindernissen te nemen. Niet voor niets liet de provincie, die destijds ook onaangenaam door de aankoop was verrast, ons weten dat "in het geval van de grondaankoop bij Nieuw- en Sint Joosland het risico volledig bij de gemeente Middelburg ligt".

Van het bedrijventerrein aan de Trekdijk afzien zou eindelijk de onrust hierover in Nieuw- en Sint Joosland kunnen wegnemen en is beslist bevorderlijk voor de relatie met de buurgemeenten en provincie.


Vraag 12. Tijdig raad informeren raad over de voortgang bedrijventerreinprogramma
Wij hebben begrepen dat toen de deadline van 1 november 2016 niet werd gehaald, de provincie uitstel heeft verleend tot 1 december om de buurgemeenten alsnog tot overeenstemming te laten komen.
Voor het zover was schijnt het Middelburgse college het overleg te hebben afgebroken omdat het een regionale bedrijventerreinenvisie zonder Trekdijk onbespreekbaar vindt.
Als dat inderdaad zo is gegaan, had de raad dan niet onmiddellijk geïnformeerd moeten worden?